LE CONSEIL SYNDICAL – Fonctions - Pouvoirs

Textes de référence :

Loi 65-557 du 10 juillet 1965 articles : 21

Décret 67-223 du 17 mars 1967 articles :21, 22, 25, 26, 27, 48

Points importants

Le conseil syndical qui assiste et contrôle la gestion du syndic, n’a pas de personnalité juridique, il ne peut agir en justice. Il n’est pas le conseil d’administration du syndicat, il ne peut prendre de sa seule autorité aucune décision de gestion concernant la copropriété (sauf délégation expresse de l’assemblée). Il n’est pas une association régie par la loi de 1901 et en aucun cas une association créée dans la copropriété ne pourrait agir en tant que conseil syndical.

Il est composé des membres du conseil syndical, est en principe dirigé et organisé par un président élu parmi ses membres.

Existence du CS:

Son existence découle de l’article 21 de la loi « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. »

Il est composé des membres du conseil syndical, est en principe dirigé et organisé par un président élu parmi ses membres.

Le conseil syndical étant collégial est valablement constitué à partir du moment où deux de ses membres ont accepté leur mission sous réserve de stipulations différentes du règlement de copropriété qui alors s'imposeraient.

Dans tous les cas, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit (Art D 25).

Mais la vacance de plus du quart des sièges du conseil syndical ne met pas fin au mandat des membres restants. (C. casse. 3e Civ. - 6 octobre 2010 ; N° 09-15248. - CA Aix-en-Provence, 23 janvier 2009)

Néanmoins : « l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical », cette décision est réversible à chaque assemblée à la majorité de l’article 25, « la décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

Le juge requit de désigner les membres du conseil syndical au titre de l’article 21 de la loi « peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical ».

Missions du Conseil :

En copropriété le syndic est seul responsable de sa gestion (Art 18 de la loi) et en quelque sorte seul maître à bord. Il ne peut y avoir cogestion avec le conseil syndical ou/et son président. Que l’avis du conseil syndical soit facultatif ou obligatoire, le syndic n’a aucune obligation de s’y conformer (Jurisprudence constante).

Sans prétendre être exhaustif voici une liste des pouvoirs et prérogatives du Conseil syndical. Pour ceux spécifiques du président du conseil syndical voir l’article qui lui est consacré.

Assiste et contrôle la gestion du syndic (Art L 21). Le pouvoir de Control, notamment budgétaire et comptable est précisé par l’Art 26 du décret. Participe à l’élaboration du budget prévisionnel et en suit l’exécution
Peut obtenir communication de toute pièce concernant la copropriété (Art L 21)
Peut se saisir de tout sujet concernant la copropriété (Art L 21)
Peut se faire assister d’un technicien de son choix (Art D 27) Par exemple expert-comptable, architecte,…
Délégation de pouvoirs donnée par l’assemblée (Art L 25, a et Art D 21))
Demande de convocation de l’assemblée (Art D 8)
Rend compte chaque année à l’assemblée (Art D 22)
Donne un avis dans le cas de travaux urgents (Art D 37) notamment avant un appel de fonds exceptionnel.
Donne un avis pour les contrat et marchés au-dessus d’un seuil voté par l’assemblée (Art L 21)
Établit de concert avec le syndic l’ordre du jour de l’assemblée (Art D. 26)
Met en concurrence le contrat de syndic et peut donner à l’assemblée un avis écrit joint à la convocation sur les contrats proposés (Art L. 21)

Modifications apportées par la loi ELAN (2018-1021 du 23/11/2018)

Communication des pièces demandées par le conseil syndical (article 21 de la loi)

Le syndic a 1 mois, à compter de la demande du conseil syndical, pour lui transmettre les pièces.

Si les pièces ne sont pas transmises dans ce délai, des pénalités, calculées par jour de retard, courent et s’imputent sur les honoraires de base du syndic. Le montant minimal de ces pénalités est fixé par décret.

Fonctionnement du Conseil :

A moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. (Art. L 21)

A l’exception des copropriétés complexes avec plusieurs syndicats secondaires, Il est peu courant que le règlement de copropriété fixe les règles de fonctionnement du conseil syndical.

La majorité des conseils syndicaux fonctionnent sans règles écrites et c’est le président qui organise.

Pour les conseils réunissant de nombreux membres ou regroupant des intérêts divergents il est conseillé de faire voter l’assemblée sur les règles de fonctionnement du conseil.

Attention à défaut de président aucun des membres du conseil ne pourra se considérer comme investit des pouvoirs du conseil ou de ceux du président et interpeller directement le syndic, il faudra justifier à chaque fois de l’avis majoritaire du conseil.

Participation du syndic aux réunions du conseil syndical - Aucun texte ne s’opposant à ce qu’un syndic assiste aux séances du Conseil syndical, la Cour de cassation rejette la demande d’un copropriétaire tendant à l’annulation d’une décision de l’assemblée du syndicat ayant refusé une résolution faisant interdiction au conseil syndical de tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence (C. cass. 3° civ., 02/03/2011, n°09-72455).

Mais rien n’oblige non plus le conseil syndical à tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence.

L' ordonnance n° 2019*1101 du 30 octobre 2019 a ajouté une fonction au conseil syndical en ajoutant les articles 21-1 et suivants à la loi 65-557 du 10 juillet 1965

Art 21-1 de la loi L'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

Art. 21-2. - L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.

« Art. 21-3. - La délégation de pouvoirs mentionnée à l’article 21-1 est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale.

Frais et budget de fonctionnement :

Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic (Art D 27).

Les frais de fonctionnement du conseil syndical, en tant que dépenses courantes d’administration doivent donc faire l’objet d’un poste du budget voté en assemblée (Art L 14-1). Il faudra qu’avant l’assemblée le conseil syndical évalue un budget de fonctionnement, notamment lorsqu’il envisage de se faire assister pour certaines tâches et qu’il fasse inscrire cette prévision de dépenses dans le budget prévisionnel.

Cette inscription spécifique au budget et le vote de celui-ci obligeront le syndic à payer les dépenses du conseil jusqu’à due concurrence du budget voté et lui interdiront tout pouvoir d’appréciation ou d’initiative.

Si non, le conseil syndical, en cas de conflit avec le syndic sur ses dépenses, ou d’obstruction de celui-ci devra faire entériner ses dépenses par la prochaine assemblée générale, en utilisant éventuellement la procédure d’adjonction d’une question à l’ordre du jour (Art D 10). Cette même procédure serait à utiliser si le syndic refusait d’inscrire au budget prévisionnel le budget de fonctionnement du conseil syndical.

Aide extérieure, techniciens :

Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité (Art D 27).

L’intérêt de ces techniciens est important. En effet dans sa mission de contrôle, le conseil syndical peut recourir par exemple aux services d’un expert-comptable, d’une association spécialisée, …

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