HONORAIRES TRAVAUX DU CONTRAT DU SYNDIC
Jusqu’à l’introduction en 2009 de l’article 18-1 A dans la loi du 10 juillet 1965 (1), les syndics avaient pris pour habitude de fixer des honoraires « travaux » dans les conditions particulières de leurs contrats de syndics, représentant un pourcentage du montant des travaux réalisés.
L’article 18-1 A avait pour but de clarifier la situation des honoraires travaux en réservant aux seuls travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 la possibilité de faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Cet article précise en outre que « ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » Cet article a été complété par l’article 44 du décret qui a précisé les dépenses non prévues dans le budget.
Les syndics n’ont pour la plupart pas changé leurs habitudes, selon l’enquête ARC 75% des syndics continuent à inclure de telles clauses dans leurs conditions particulières. Ils considèrent en effet que le contrat de syndic voté lors de la même assemblée que les travaux remplit les conditions de l’article 18-1A
La doctrine et la commission des clauses abusives ne sont pas de cet avis.
Les auteurs Pierre Capoulade, Claude Giverdon et François Givord (Généralités sur la fonction de syndic – 2009 Dalloz) indiquent que cette disposition exige qu'une question soit spécialement posée à l'assemblée accompagnée de la notification d'un projet de résolution.
La commission des clauses abusives dans sa Recommandation n° 11-01 relative aux contrats de syndic de copropriété (BOCCRF du 26/04/2012) rappelle que :« Considérant qu'un nombre très important de contrats indique, dans le cas de travaux autres que ceux d'entretien et de maintenance, dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967, que la rémunération du syndic sera constituée par un montant minimum ou un pourcentage du montant de ces travaux, alors que l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, en pareil cas, que les honoraires du syndic sont votés lors de l'assemblée générale autorisant les travaux ; que ces clauses laissent croire qu'en ce cas, la rémunération du syndic peut être fixée par avance dans le contrat au lieu d'être votée en assemblée générale ; que ces clauses sont illicites au regard du texte susvisé et, maintenues dans un contrat, abusives ; »
Le 14° Recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet « de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967. »
Il en résulte que les honoraires de gestion de travaux relevant de l’article 18-1A et ne faisant pas l’objet d’une mention à l’ordre du jour, d’un projet de résolution et d’un vote spécifique seraient illégaux (sauf décision contraire du juge)
Un copropriétaire serait fondé à les contester voire à refuser de les payer.
Néanmoins si le syndic, au nom du syndicat, décidait d’engager à l’encontre du propriétaire une action en paiement, il serait nécessaire préalablement à toute défense au fond de faire déclarer comme abusive la clause concernant les honoraires travaux des conditions particulières du contrat de syndic.
- (1)LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
