Votre syndic vend son cabinet

Les grands groupes reprennent depuis de nombreuses années les cabinets de syndics indépendants.

Les conditions sont différentes si le syndic est une personne morale ou une personne physique

Lien contractuel entre le syndic et le syndicat

Le contrat de syndic est un contrat de mandat, il a un caractère strictement personnel (intuitu personae) notamment au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndic « est seul responsable de sa gestion » et qu’« il ne peut se faire substituer ».

Il en résulte que tout changement de l’entité juridique du syndic conduit à une nullité immédiate de son mandat.

Attention néanmoins qu’au titre de l’article 30 du décret, « le syndic est valablement représenté par l’un de ses préposés » et la jurisprudence interprète dans un sens large cette notion de préposé, l’étendant à ceux qui agissent sous la responsabilité du syndic et qui peuvent ne pas toujours être des salariés de celui-ci.

Syndic personne physique :

Dans le cas où le syndic est une personne physique exploitant en nom personnel, il ne peut y avoir transmission automatique des syndicats dont il est syndic à l’acheteur ou à un locataire gérant qu’il soit personne morale ou personne physique.

Néanmoins il est constant qu’une assemblée, préalable à la cession, peut valablement entériner cette cession en décidant qu’à partir de la date de celle-ci le syndic serait l’acquéreur (nommé) de cette cession. À défaut le mandat de syndic prendrait fin irrémédiablement le jour de la vente et un administrateur provisoire devrait être nommé selon la procédure de l’article 47 du décret.

Syndic personne morale :

Le syndic est la société personne morale. Sur le mandat figure comme bénéficiaire la raison sociale de la personne morale ; le dirigeant de la société n’y est éventuellement mentionné que comme représentant légal de la personne morale.

En cas de vente deux situations peuvent se présenter.

Vente du fonds de commerce de la personne morale du syndic :

Cette situation peut arriver par le fait que la personne morale Syndic veut céder une partie ou la totalité de son fonds de commerce de syndicats et perdurer dans d’autres activités.

Néanmoins il est constant qu’une assemblée préalable à la cession peut valablement entériner cette cession en décidant qu’à partir de la date de celle-ci le syndic serait l’acquéreur (nommé) de cette cession. À défaut le mandat de syndic prendrait fin irrémédiablement le jour de la vente et un administrateur provisoire devrait être nommé selon la procédure de l’article 47 du décret.

Vente par cession du capital :

Les actionnaires de la personne morale décident de vendre leurs parts sociales (SARL) ou leurs actions (SA) et un repreneur achète ces parts sociales ou ces actions.

Dans ce cas il n’y a pas création d’une entité nouvelle et la personne morale syndic, garde son existence légale antérieure. Il n’y a pas de « changement de syndic » même si l’investisseur modifie la raison sociale en ajoutant son nom à celui du cabinet repris, ou déclare un nom commercial ou une enseigne à son nom.

En présence d’une cession de ce type est important que les copropriétaires et notamment le conseil syndical, surveillent l’évolution juridique de cette société « Syndic » racheté. En effet en cas de fusion ou de fusion absorption (article 1844-5 alinéa 3 du Code civil) de la filiale rachetée par la société mère, il y aurait changement de personne morale et les syndicats ne pourraient être transmis d’office à la nouvelle personne morale.

Notre conseil :

Si la résolution de l’assemblée nommant l’acheteur syndic est habilement rédigée une telle décision est valable et ne peut être annulée que par une action engagée, devant le Tribunal de grande Instance TGI (Avocat obligatoire, long et cher), dans les 2 mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée par un copropriétaire absent et non représenté à l’assemblée ou opposant.

Les copropriétaires devront exiger que tous les frais d’une telle assemblée soient pris en charge par le syndic vendeur ainsi que tous les frais nécessités par la transmission du syndicat il sera bon aussi de faire noter dans la décision que le nouveau syndic, du fait de la cession, sera solidairement responsable avec le cédant des dettes que pourrait avoir le cédant vis-à-vis du syndicat.

Pour connaître la situation exacte du syndic, bien regarder comment est rédigé votre contrat de syndic, si c’est au nom de Monsieur…. ou du Cabinet….., s’il y figure un numéro de Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Avec ce numéro consultez les informations publiées sur le RCS en utilisant le site Infogreffe ou le site Société.com.

Vérifiez aussi les mentions qui figurent sur les documents commerciaux du syndic et notamment ses lettres sur lesquelles doit figurer un numéro SIRET qui se compose des 9 chiffres du RCS (ou du SIREN) plus 5 autres chiffres (référencement de l’établissement principal ou des établissements secondaires). Avec ce numéro vous pourrez sur le site de l’INSEE obtenir une fiche d’information sur laquelle vous relèverez la situation juridique de votre syndic. Cet avis est très utile en l’absence d’inscription au RCS.