ÉTAT DATE ou QUESTIONNAIRE NOTAIRE
Lorsque vous vendez votre logement (lot de copropriété), le notaire rédacteur de l’acte de vente va demander à votre syndic d’établir et de lui adresser un « état daté », plus souvent appelé « questionnaire notaire » dont le contenu et la forme sont imposés par l’article 5 du. décret 67-223 du 17 mars 1967.
La fonction de l’état daté n’est que celle d’une note d’information à l’usage des parties à l’acte de vente dans lequel « le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, » et « les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant » ainsi que « les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré ».
Qui paye l’état daté ?
Malgré ce qui est affirmé par les syndics et ce qui est communément admis, la loi n’impose pas le paiement au copropriétaire vendeur elle dispose que (Article 10-1 de la loi) :
« Sont imputables au seul copropriétaire concerné »
« b) les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. »
Jusqu’à la date de la vente seul le vendeur est copropriétaire, âpres la vente c’est l’acquéreur qui devient copropriétaire
Le notaire, à qui le paiement est réclamé, devra avant d’effectuer le paiement au syndic, lui demander communication de la décision de l’assemblée ou de la disposition du règlement qui l’autorise à pratiquer cette perception.
Le notaire ne procédera au règlement du syndic qu’après l’accord de la personne à laquelle la somme est réclamée. En cas de refus, cette personne et le syndic devront alors régler le litige (pouvant par exemple porter sur le montant des honoraires) à l’amiable et à défaut saisir le juge.
En cas de refus de paiement, le syndic, pour se protéger pourra adresser une opposition article 20 pour faire consigner la somme chez le notaire.
Il est rappelé qu’en aucun cas un refus de paiement ne peut bloquer la vente ni rendre le produit total de cette vente indisponible.
Pour quel montant ?
Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris en application de la loi ALUR en fixe le montant maximum à 380 € TTC. Ce décret est applicable à partir du 1° juin 2020 En attendant les syndics peuvent pratiquer les prix qu’ils décident et les copropriétaires discuter ces prix.
Les honoraires d’établissement de cet état daté figurent, en général, au contrat de syndic et sont votés par l’assemblée lors de l’acceptation du contrat. De ce fait le syndic peut en demander le paiement au syndicat qui devra ensuite les imputer au copropriétaire concerné comme il résulte de l’article 10-1, b de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
Le syndic ne peut en effet réclamer directement ces frais au copropriétaire vendeur puisque n’ayant aucun lien contractuel avec celui-ci (C. Cass. 3e civ. 11/10/2005, n° 04-17178 ; C. Cass. 3e civ. 30/01/2008, n° 07-10750), et que le contrat de syndic qui lie le syndic au syndicat ne peut être opposable aux copropriétaires comme il résulte de l’article 1199 du code civil
Le copropriétaire pourrait en outre contester un montant trop élevé pour cette prestation, même si ce montant figure au contrat de syndic et a été voté par l’assemblée générale de la copropriété
Autre documents et autres frais
Certains syndics facturent d’autres frais et une actualisation de cet état daté or rien dans la loi ni le décret du 17 mars 1967 n’autorisent ces facturations basées uniquement sur le contrat de syndic et il est de jurisprudence constante que le contrat de syndic ne peut créer des obligations à la charge des copropriétaires pris individuellement (C. Cass. 3° civ. 3e, 11/10/2005, n° 04-17178 ; C. Cass 3° civ 30/01/2008 ; n°07-10750)
Concernant plus précisément l’actualisation de l’état daté, la Cour d’Appel de Grenoble a décidé en ce sens le 5 mars 2012 (1°ch civ n° 10/00215) et a précisé dans une autre décision du 17 juin 2013 (1°ch civ, n° 09/04822) que du fait que l’état daté devant nécessairement être mis à jour, le syndic ne pouvait prétendre à une rémunération particulière à ce titre.
La loi ALUR a ajouté dans les pièces à produire pour la signature de la promesse de vente un pré-état daté.
Contrairement à l’état daté, rien n’indique dans la loi que ce soit au syndic de rédiger ce pré-état daté alors le copropriétaire vendeur, qui connaît nécessairement les informations qui doivent y figurer, peut rédiger lui-même ce pré-état daté.
