OPPOSITION SUR VENTE D’UN LOT

Pour recevoir du notaire le montant lui revenant sur la vente, le vendeur doit produire à celui-ci un certificat du syndic, dit « certificat de l’article 20 », datant de moins d’un mois et attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat. Souvent ce certificat procède d’une réactualisation de l’état daté dans le mois précédant la signature de l’acte.

Si le copropriétaire vendeur a une dette envers la copropriété celle-ci apparaît sur l’état daté réactualisé et celui-ci ne peut produire le certificat article 20. Il en résulte que le notaire ne paiera pas immédiatement le vendeur et adressera, dans les 15 jours de la signature de l’acte une notification de cette vente au syndic. Le syndic pourra alors dans un délai de 15 jours faire opposition à cette vente par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier). Les fonds seront donc alors bloqués en totalité jusqu’à l’expiration de ce délai ou la notification d’une opposition régulière.

Si le syndic adresse un courrier, voir une lettre recommandée avec accusé réception pour former opposition, ces courriers, comme la mention sur l’état daté n’ont aucune valeur contraignante pour le vendeur ou/et le notaire. En effet une opposition sur le montant de la vente ne peut être effectuée que par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier) avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation par le syndic (Article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965).

A défaut de recevoir une opposition régulière dans ce délai le notaire devra distribuer les fonds.

Si le notaire reçoit une opposition régulière, il consignera la somme réclamée par le syndic et distribuera le reste. En effet, il résulte aussi de ce même article 20 que « les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé ».

Mais même à ce stade le notaire ne versera les fonds au syndic qu’après avoir obtenu l’accord formel du copropriétaire vendeur puisque selon l’article 20 de la loi : « Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. »

Néanmoins l’opposition pour produire des effets doit être régulière et notamment correspondre aux dispositions :

• de l’article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
• de l’article 5-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 concernant le contenu et la forme de l’opposition qui sont très contraignant (voir exemple d'opposition ici)

Notamment une somme globale, provisionnelle (non liquides ou non exigibles) ou des créances autres que celles du syndicat (honoraires du syndic) ne peuvent faire l’objet d’opposition.

Cet article 5-1 dispose que :

« L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. »

Une décision de la Cour de cassation, 3° Ch civ du 27 novembre 2013, n° 12-25824 et 12-27385 précise que : L’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic en application de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, constitue un manquement à une condition de forme et a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2374,1° bis, du Code civil leur caractère de créances privilégiées et super-privilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires. Néanmoins la Cour a rappelé dans ses attendus "que cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance" Il ne peut donc s’agir d’une somme globale non détaillée.

Cette décision est conforme à ses décisions antérieures du 25/10/2006, n° 05-16835 et du 15/12/2004 n° 03-15174

En principe le notaire ne devrait pas prendre en considération une opposition non régulière notamment si elle n’est pas conforme aux dispositions de l’article 5-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 puisque l’article 20 de la loi se réfère constamment à « une opposition régulière » notamment pour le versement au syndicat « des sommes retenues ».

Le copropriétaire vendeur qui conteste le montant de l’opposition ou sa régularité doit alors engager une action en référé à l’encontre du syndicat en main levée de l’opposition, devant le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, toute contestation par un autre moyen est nulle et de nul effet.

Cette action en référé, qui ne nécessite pas l’intervention obligatoire d’un avocat, doit être engagée, par assignation, dans les trois mois de la notification au notaire de l’opposition par le syndic à défaut de quoi le notaire serait dans l’obligation de verser les fonds au syndic à l’issue de ces trois mois. Néanmoins même après le versement du montant de l’opposition au syndic par le notaire, le copropriétaire vendeur pourra toujours contester le montant de la prétendue dette devant le juge et réclamer le remboursement total ou partiel du montant encaissé par le syndicat (répétition de l’indu).

Attention
Si vous décidez de contester la prétendue créance de la copropriété, il vous faudra en informer clairement et par écrit le Notaire et bien lui préciser que vous refusez tout paiement au profit de celle-ci non formellement accepté par vous.

Vous devrez aussi vérifier précisément l’opposition que fera notifier le syndic et sa régularité.
Enfin il faut que vous soyez conscient que les fonds ne vous seront pas délivrés 

La loi ALUR a introduit une modification substantielle quant au versement des fonds par le notaire. En effet  au I de l’article 20 une nouvelle disposition précise qu’à défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, le notaire verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties.

Le copropriétaire contestant l’opposition devra donc obligatoirement saisir le juge avant la fin de ce délai.