TRAVAUX COMMUNS EN COPROPRIÉTÉ (décision et financement)

1 Travaux d’entretien et de conservation

a-Travaux de maintenance

Selon l’article 45 du décret 67-223 - Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.

Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.

Ces travaux sont

• Considérés acceptés par le vote de ce budget (article 24 de la loi)
• Financés par le budget prévisionnel (Art 14-1 de la loi 65-557)
• Décidés par le syndic et/ou le conseil syndical suivant les plafonds imposés par une décision d’assemblée générale

Mais attention concernant les équipements communs : constituent des dépenses hors budget les travaux de réfection ou de réparation qui ne sont pas inclus dans le contrat de maintenance. Ceux-ci relèvent de l’article 44 ci-dessous.

b-Travaux hors maintenance

Selon l’article 44 du décret 67-223 - Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Ces travaux sont

• Décidés par un vote en assemblée (Article 24 de la loi)
• Financés par appels de fonds spéciaux décidés par l’assemblée (article 14-2 de la loi)

Selon la jurisprudence entrent dans cette catégorie les travaux de réparation du gros œuvre, comme la réfection de la toiture, de l'étanchéité de la toiture-terrasse, des balcons, de ravalement, de réfection des cages d’escalier ou des couloirs

En cas d’urgence le syndic peut faire entreprendre les travaux indispensables à la conservation de l'immeuble avant que l'assemblée générale ne se soit prononcée (Art 18 de la loi) il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (article 37 du décret)

2 Travaux d’amélioration (Article 30 de la loi)

L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que

• la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants,
• l'adjonction d'éléments nouveaux,
• l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de 2 mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale (Article 42, 2° al, de la loi )

Les copropriétaires opposants à la décision de réaliser ces travaux peuvent notifier au syndic (LR AR) dans le délai de 2 mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale leur décision de ne payer que par annuités égales au 1/10° de leur part