COPROPRIÉTÉ - PRESCRIPTION et autres délais

Principaux délais

Prescription quinquennale

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dans son article 213 a modifié le 1° alinéa de l’article 42 de la loi

« Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Maintenant la prescription générale de la copropriété est de  5 ans (Art 42 1° al de la loi)

Cette prescription concerne les litiges entre le syndicat et les copropriétaires et les copropriétaires entre eux

Donc notamment celles concernant

1. Droit et obligations respectives du syndicat, du syndic, des copropriétaires
2. Application du règlement de copropriété (point de départ : jour de l’infraction)
3. Irrégularité de travaux relevant de l’article 25 de la loi
4. Abus de jouissance des parties communes
5. Charges de copropriété notamment paiement et répétition de l’indu
6. Responsabilité délictuelle du syndicat (point de départ : jour ou la cause du désordre a été révélée à la victime)
7. Contestation de la décision d’AG refusant d’accorder une autorisation de travaux relevant de l’article 25 de la loi.( C. Cass. 3e civ., 29/03/2011, n° 10-14.426, C. cass. 3e civ., 16/12/2009, n° 09-12.654)

Cette prescription quinquennale s’applique même en l’absence de règlement de copropriété (C. cass. 3e civ. 15/11/1989, 87-15213)

2  Mois pour contester l’ Assemblée générale

Pour la contestation d’une assemblée ou d’une décision d’une assemblée générale le délai préfixe est de 2 Mois (Art 42  2° al de la loi) dont le point de départ est le jour de la notification du PV de l’assemblée par le syndic.

La loi n°2018-1021 a apporté une précision concernant le délai de notification devant être observé par le syndic : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.»

Toute action engagée passé ce délai est irrecevable.

Autres prescription et délais

Imprescriptibles

Action pour faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété (C. cass., 3e civ., 12/06/1991,  89-18331)

Contestation d’une décision d’Assemblée Générale assimilable à une clause réputée non écrite (C. cass., 3e civ. 27/09/2000, n° 98-22792)

5 ans

Révision de la répartition des charges dans les conditions de l’al 1° de l’article 12 de la loi (point de départ : jour de la publication au fichier immobilier)

Inscription d’hypothèque légale, prévue à l’article 19 de la loi, qui ne peut concerner que des créances échues depuis moins de 5 ans

Action d’un copropriétaire contre le syndic (C. cass. 3° civ. Du 08/10/1997, n° 95-18773)

2 ans

Révision de la répartition des charges dans les conditions de l’al 2° de l’article 12 de la loi (point de départ : jour de la première mutation du lot)

1 an

Action en diminution du prix (loi Chatel) pour superficie inférieure à 1/20° Article 46 de la loi (point de départ signature de l’acte authentique)

1mois

Action en nullité de la vente d'un lot de copropriété, pour défaut de mention de la superficie, art. 46 de la loi).

Autres prescriptions non spécifiques à la copropriété

10 ans

Action en responsabilité née à raison d'un événement ayant entraîné un dommage corporel (C. civ. 2226) Point de départ date de la consolidation du dommage initial ou aggravé.

30 ans

Actions réelles concernant le droit de propriété notamment

• Nullité de la composition d’un lot
• Restitution d’une appropriation indue

Attention

Une fois la prescription acquise, il est possible de renoncer à s'en prévaloir, de façon expresse ou tacite ( C. Cass., 2e civ., 21 févr. 2008, n° 06-21960).

Concernant l’acceptation tacite, il faut éviter de demander des délais de paiement avant d’avoir vérifié si la dette était prescrite.