Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le contrat qui lie les copropriétaires entre eux et avec le syndicat.
« Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. » (Art 13 de la loi)
Néanmoins il est possible de noter dans l’état daté des modifications non encore publiées et demander au notaire de les inscrire dans l’acte avec l’approbation des acquéreurs.
Seuls le règlement et le descriptif de division publiés au fichier immobilier sont probants. Il est donc nécessaire en cas de litige de se les procurer auprès du fichier immobilier (ex-conservation des hypothèques)
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17759
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2127
Il détermine
- La destination générale de l'immeuble. Par exemple l'immeuble peut être à usage d'habitation exclusive ou à usage mixte, d'habitation et professionnel ou commercial
- Parties communes et parties privatives. C’est le règlement de copropriété du définit quelles sont les parties communes et les parties privatives de l’immeuble. En effet la loi apporte une forme de classification supplétive au règlement de copropriété puisque les articles 2 à 4 de la loi ne sont pas d’ordre public. Il convient, dans tous les litiges relevant de la classification en partie commune ou privative, de vérifier si la partie est commune ou privative au titre du règlement de copropriété puis à défaut de se référer aux articles 2 à 4 de la loi et à la jurisprudence.Attention les conventions d’assurance n’ont aucune valeur quant à classer un élément d’équipement en partie commune
- Fixe les règles de jouissance
- des parties privatives,
- des parties communes
- et de fonctionnement du syndicat.
Clauses illégales contraires à l'ordre public
Ni le syndic, ni le conseil syndical ou son président ne peuvent décider de l'illégalité d'un article du règlement de copropriété
Si le règlement de copropriété contient des articles contraires aux dispositions impératives de la loi ou du décret il faut être prudent. En effet la jurisprudence considère que seuls un juge ou l’assemblée générale peuvent constater l’illégalité de la clause concernée en conséquence le syndic est dans l’obligation de l’appliquer car à défaut de cette application il pourrait voir sa responsabilité engagée (Cass. 3° civ, n° 94-17001; 3 juillet 1996). Il faut donc veiller à la mise à jour du règlement.
L'action en nullité d'une clause du règlement, non conforme à l’ordre public, peut être engagée à tout moment par un copropriétaire ou le syndicat lui-même ; elle n'est soumise à aucune prescription (C. cas. 3e civ., 12 juin 1991 ; n°89-18331 – C. cas. 3e civ., 12 mars 2003 ; n° 01-16754).
Cette action en nullité doit toujours précéder toute autre demande découlant de l’éventuelle nullité. En effet la Cour de cassation (C. Cas. 3e civ., 27 février. 2001, n° 99-15585) a censuré la décision d’une Cour d’appel (Paris) au motif que la nullité de la clause contraire à l’ordre public n’avait pas été demandée, l’action ayant un autre objet.
Attention Exception fondée sur des règles d’ordre public. Il résulte des articles 74 et 112 du code de procédure civile que les exceptions de nullité doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir (C. cas. 2e Civ. - 16 mars 2017 ; N° 15-18805).
Clauses abusives
Ce sont le plus souvent des clauses contraires à des dispositions d’autres textes que ceux concernant le statut de la copropriété. Par exemple l’interdiction de posséder des animaux.
Clause compromissoire
Avant d’envisager une procédure contre le syndicat il convient de vérifier si le règlement de copropriété possède une clause compromissoire, en général à la fin de celui-ci si elle existe
En effet les clauses compromissoires contenues dans le règlement de copropriété ont vocation à s’appliquer préalablement à toute action judiciaire tant qu’un juge ne les a pas jugées illégales
La règle de la prohibition de cette clause relève de l’article 2060 du code civil et s'impose en matière de copropriété. Ces clauses insérées dans les règlements de copropriété ont été réputées non écrites par la jurisprudence C. Cas. 3e civ., 18 mai 1971 ; n° 69-13329 ), Mais le moyen tiré de l'inefficacité de la clause ne peut pas être relevé d'office par le juge ( C.Cas. 3° civ., 21 juin 1968 )
En revanche les parties peuvent décider d’un commun accord de recourir à un arbitrage qui relève alors d’une Convention d’arbitrage des articles 2059 à 2061 du Code civil et 1442 à 1503 du Code de procédure civile, procédure qui n’est pas gratuite.
Attention
Seul le juge peut interpréter les clauses du règlement de copropriété.
Les règles générales d'interprétation des contrats s’appliquent au règlement de copropriété
S'agissant d'un contrat d'adhésion, le règlement de copropriété doit être interprété, si la clause est ambiguë, en faveur de celui qui a adhéré au contrat, c'est-à-dire en faveur du copropriétaire ayant acquis un lot (Cass. 3e civ., 12 janv. 1982).
