Charges-Décret commenté fixant la liste des charges récupérables

 

Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser

l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables

NOR: EQUC8700582D

Version consolidée au 01 août 2015

Les ajouts et commentaires sont en italique

Article 1

La liste des charges récupérables prévue à l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.

Le présent décret s'applique à Mayotte à compter du 1er janvier 2014. Article 2

Article 2

Pour l'application du présent décret :

a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d' encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;

c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.

Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article.

Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :

- le salaire en nature ; (Art 23 Convention Collective IDCC 1043 soit : logement de fonction, électricité, gaz, chauffage, eau chaude)

- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;

- les indemnités et primes de départ à la retraite ;

- les indemnités de licenciement ;

- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;

- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;

- la participation de l'employeur à l'effort de construction ;

- la cotisation à la médecine du travail ;

d) Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l'alinéa précédent :

- le salaire en nature ; (Art 23 Convention Collective IDCC 1043 soit : logement de fonction, électricité, gaz, chauffage, eau chaude)

- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;

- les indemnités et primes de départ à la retraite ;

- les indemnités de licenciement ;

- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;

- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;

- la participation de l'employeur à l'effort de construction ;

- la cotisation à la médecine du travail.

e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

Quotas de récupération (art 2  décret 87-713 du 26/08/1987 )

     25% des salaires et charges restent à la charge du propriétaire si le gardien réalise cumulativement l’entretien de l’immeuble et l’élimination des rejets (75% récupérables)

     60% des salaires et charges restent à la charge du propriétaire si le gardien ne réalise que l’entretien de l’immeuble ou que l’élimination des rejets (40% récupérables)

     100% des salaires et charges restent à la charge du propriétaire si le gardien ne réalise ni l’entretien de l’immeuble ni l’élimination des rejets (0% récupérables)

     100% des salaires et les charges des employés d’immeubles qui assurent l'entretien des parties communes sont récupérables à l’exception des éléments de rémunération non récupérables pour les gardiens

Article 3

Pour l'application du présent décret, les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.

Annexes

Liste des charges récupérables.

Article Annexe

1. I.- Ascenseurs et monte-charge.

            Si l’ascenseur peut être utilisé par les locataires du rez-de-chaussée par exemple pour accéder au sous-sol, aux caves, au garage …., ceux-ci devront acquitter des charges ascenseur

1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

a) Exploitation :

- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes

- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;

- tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :

- de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;

- des balais du moteur et fusibles.

Selon l’article 23 de la loi  89-462 du 6 juillet 1989 : « Sont notamment récupérables les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes. » Sont donc récupérables les dépenses concernant :

• les opérations et les vérifications périodiques minimales ;
• la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessives
• les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine
• le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils

Bien que le terme notamment soit utilisé il est admis par certains juristes que si le contrat d’entretien est plus étendu que celui imposé par la loi, les dépenses correspondantes à cette extension doivent être chiffrées indépendamment et ne sont pas récupérables

 

Ne sont pas récupérables

• Les dépenses relatives à une ligne de téléalarme d'ascenseur (C. cass. 3e civ.-24 mars 2004. n° 01-14439, Ca Paris 6e ch. B, 14/06/2001; C. cass. 3° civ 30/06/2010 n° 09-15360)
• Les frais de nettoyage des ascenseurs pour l’élimination de graffitis (CA Paris, 6e ch. B, 12/03/1995)

II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

Même en cas de non utilisation du chauffage collectif disponible par le locataire, les charges correspondantes sont récupérables.

1. Dépenses relatives :

A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ;

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau

 

Ne sont pas récupérables :

• Les dépenses concernant la réalisation ou le gros entretien de l'installation de chauffage et d'eau chaude (C. cass. 3° civ. 09/03/2005 n° 01-18039 ; C. cass. 3° civ. 09/03/2005 n°03-13062)
• Les dépenses d'entretien des matériels destinées à doser les produits utilisés pour éviter la corrosion des installations et des canalisations ne sont pas récupérables (CA Paris, 6e ch. C, 18/03/2008).

A l’électricité ;

Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

Selon l’article L 442-3 du Code de la construction et de l’habitation, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

                       Ne sont pas récupérables

• Le coût du combustible stocké hors période de chauffe, n’est récupérable que le cout du combustible consommé (C. cass. 3e civ. 05/02/1992 n° 90-13153 : Bull. civ. III n° 38)
• Les frais de location des citernes de gaz liquéfié (Question écrite JOAN, MASSON ; 14/01/1985 p 192 n° 55822)
• Les frais d'entretien d'un groupe électrogène (C. cass. 3° civ. 30/11/2005, n° 04-14508)

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;

- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;

- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;

- purge des points de chauffage ;

- frais de contrôles de combustion ;

- entretien des épurateurs de fumée ;

- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées

- conduite de chauffage ;

- frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;

- entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;

- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;

- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :

- réparation de fuites sur raccords et joints ;

- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

- rodage des sièges de clapets ;

- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Ne sont pas récupérables

• Les dépenses concernant la réalisation ou le gros entretien de l'installation de chauffage et d'eau chaude (C. cass. 3° civ. 09/03/2005 n° 01-18039 ; C. cass. 3° civ.03-13062)
• Les dépenses de modernisation de la chaufferie (Cass. 3e civ., 6/12/1995, n° 93-17250 )  
• La réparation de la vanne du système de climatisation (CA Lyon, 5/12/2006)

III. - Installations individuelles.

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

- réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;

- vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;

- dépannage ;

- contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;

- vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;

- réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;

- contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;

- contrôle des groupes de sécurité ;

- rodage des sièges de clapets des robinets ;

- réglage des mécanismes de chasses d’eau.

b) Menues réparations :

- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis

b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

Ne sont pas récupérables

• Les travaux de nettoyage des graffitis ou les applications antigraffitis (C. cass. 3°civ, 17/07/1997, N° 95-18100 )
• Les ampoules et tubes d’éclairage des parties communes intérieures (Question écrite JOAN , 28/04/1985, p. 1961, INC Document J-252 du 12/06)
• Les dégradations des parties communes (Question écrite JOAN., 13/03/1989, p. 1252)
• Le remplacement ou la mise aux normes des boites aux lettres (Question écrite JOAN 13/01/1997)

V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

- les allées, aires de stationnement et abords ;

- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

- les aires de jeux ;

- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

- entretien du matériel horticole ;

- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

Ne sont pas récupérables

• Les travaux importants tels que : réfection des massifs, remplacement d’arbres (C. cass. 3ème civ 23 mars 2004 N° 02-20933, CA Paris, 6e ch. B, 4/03/2004)
• Les frais d’achats de graines, de fleurs, de plants et de plantes de remplacement nécessaires à la réfection des massifs, plates-bandes ou haies.
• Les frais d'élagage des arbres (Cass. 3e civ., 23/03/2004, n° 02-20933)
• Les frais d'abatage (Cass. 3e civ., 13/11/2007, n° 06-12703, n°  06-16832 )
• Les dépenses engagées dans des espaces verts ouverts au public et qui ne sont donc pas réservés exclusivement aux locataires (Cass. 3e civ., 30/11/2005, n° 04-14508)

VI. - Hygiène.

1. Dépenses de fournitures consommables :

Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;

Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant :

Entretien et vidange des fosses d’aisances ;

Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3. Elimination des rejets (frais de personnel).

Sont récupérables les frais de détartrage des colonnes de chutes, des branchements d'eaux usées et d'eaux vannes, et de curage des collecteurs extérieurs (Cass. 3e civ., 6/12/1995, n° 93-17250)

Ne sont pas récupérables

• Location des poubelles (C. cass. 3° civ du 5/10/1994, n° 92-11621 ; et 92-11622)
• Les frais de location des poubelles et la rémunération du personnel chargé de leur désinfection (CA Lyon 6e ch., 19/11/2003)
• Le stockage et enlèvement des encombrants (C. cass. 3e civ. – 15/05/2008. n° 07-16567)
• Les frais de dératisation (C. cass. 3° civ. 29/01/2002 n° 99-17042)
• Les frais de débouchage des vide-ordures (C. cass. 3° civ. 1/04/2003 n° 02-10172 ; C. cass. 3° civ 27/11/2002 n° 01-11130 ; 01-11131; 01-11132 et 01-11134; C. cass. 3e civ., 10/03/1999, n° 97-10499)
• Les frais de personnel pour la désinfection et la désinsectisation des vide-ordures (C. cass. 3° civ. 10/03/1999, n°97-10499)

VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation.

1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

2. Exploitation et entretien courant :

Ramonage des conduits de ventilation ;

Entretien de la ventilation mécanique (VMC) ;

Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones

Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

3. Divers :

Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

Ne sont pas récupérables

• Les dépenses de téléalarme et de télésurveillance (C. cass. 3° civ 24/03/2004, n°01-14439 – 3° civ 01/06/2005, n° 04-12137)
• Les frais de gardiennage de nuit d'une aire de stationnement (Cass. 3e civ., 8/10/1997, n° 95-20113)
• Les locataires qui ont refusé d’être raccordés à une antenne télévisuelle sont exclus des dépenses engagées par le propriétaire (C. cass. 3° civ. 29/01/2002 n° 99-17042)
• Les frais de débouchage des égouts (C. cass. 3° civ. 3/04/ 2007 N° 06-12937)
• Le dégorgement des canalisations (CA Paris 6e ch. B, 4/03/2004,)
• L'entretien d'une pompe de relevage des eaux usées (C cass 3° civ 18/12/2002, n° 01-12003)

VIII. - Impositions et redevances.

Droit de bail.

Cette taxe de droit de bail a été supprimée le 1° janvier 2001 sans être remplacée par « la contribution sur les revenus locatifs » (CRL), taxe mise à la charge du seul bailleur et créée pour remplacer la « contribution additionnelle à la contribution annuelle représentative du droit de bail » n’est pas récupérable sur le locataire ( Cass. 3e civ., 19/09/2007, n° 06-16409, publiée au bulletin).

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable sur le locataire mais non les prélèvements prévus au profit de l'État à l'article 1641 du code général des impôts et notamment les frais de dégrèvement, d'assiette et de recouvrement ( Cass. 3e civ., 30/10/2002, n° 01-10617, Cass. 3e civ., 19/02/2003, n° 01-13576 et Cass. 3e civ., 24/03/2004, n° 01-14439)

Taxe de balayage.

           Taxe relevant du CGI art 1528

Lorsque la commune assure le balayage des voies à la place des riverains, elle peut instituer une « taxe de balayage » pour couvrir ces dépenses. Tout propriétaire d’un immeuble riverain d’une voie ainsi entretenue est assujetti à cette taxe. Cette taxe est récupérable sur le locataire puisque figurant à l’annexe du décret.

Ne sont pas récupérables

• La taxe foncière (TI DUNKERQUE, 28/03/1984, revue loyer1984 p 485)
• La "contribution sur les revenus locatifs" instituée à partir du 01/01/2001 est à la charge du seul bailleur (C. cass. 3e civ. – 19/09/2007. N° 06-16409)
• Les frais de confection des rôles relatifs à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. (C. cass. 3° civ. 30/10/2002; N°01-10617  ; C. cass. 3e civ. 24/03/2004. N° 01-14439; C. cass. 3° civ 30/06/2010 n° 09-15360)
• La taxe des ordures ménagères si cette taxe n’est pas individualisée dans le budget communal (C. cass. 3° civ 10/06/1998, 96-20521 )