L’ETAT DES LIEUX
Les termes « la loi de 89 » se réfèrent à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
L'état des lieux est prévu par les alinéa 9 et 10 de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par les articles 1730 et 1731 du Code civile, en revanche cet article 1731 ne le considère que comme facultatif.
Utilité
Pour les baux d’habitation relevant de la loi de 89, l'état des lieux est nécessaire. D’une part Il permet d'établir que le bailleur a bien délivré le logement et ses équipements en bon état, conformément à l'article 6 de la même loi et d’autre part il précise l’état des éléments d’équipement (cuisine, sanitaires, ….) des installations (électricité, gaz, eau, évacuations, …) les décorations (revêtements de mur, de sol, peintures, …) des lieux lors de l’entrée et de la sortie qui permettront par comparaison de constater si le locataire a commis des dégradations dans le logement.
Etablissement :
Ou ?
Bien entendu l’état des lieux est établit dans les lieux loués et objet du bail
Quand ?
Conformément au 9° al de l’article 3 de la loi de 89 l’état des lieux d’entrée est effectué en même temps que la remise des clefs et l’état des lieux de sortie en même temps que la restitution des clefs.
S’il n’est pas possible de réaliser l’état des lieux concomitamment avec la remise ou la restitution des clefs celui-ci doit être effectué dans un délai raisonnable, en tout état de cause avant l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire.
Par qui ?
L’état des lieux est nécessairement établit par les parties : le bailleur et le locataire
Si le locataire participe le plus souvent en personne à l’établissement de l’état des lieux, le bailleur y délègue régulièrement son mandataire (gérant, …)
Il arrive que le bailleur ou son mandataire mandate à son tour un prestataire (CNEM, OPERA GROUPE …) ce qui n’a rien d’illégal. Mais ce prestataire n’a aucune autorité pour décider seul de ce qui est mentionné sur l’état des lieux qui doit être contradictoire.
Attention : Le mandataire du propriétaire doit pouvoir signer l’état des lieux dès sa rédaction, refusez de signer un état des lieux qui sera signé ultérieurement par le propriétaire et pouvant ainsi être modifié ou complété sans contradictoire. Refusez aussi l’état des lieux électronique si un exemplaire imprimé, signé par prestataire, ne vous est pas remis immédiatement. Les pouvoirs de signer d’un mandataire doivent être connus avant le début de la rédaction.
En l’absence d’accord pour un état des lieux amiable et contradictoire il sera réalisé par un huissier désigné par la partie la plus diligente (art 3 de la loi de 89).
Comment ?
Toujours selon 9° al de l’article 3 de la loi de 89 l’état des lieux est établit « contradictoirement et amiablement » et est signé par les parties.
Le respect du contradictoire nécessite que les mentions portées sur l’état des lieux soient consensuelles ou qu’à défaut que les divergences y apparaissent. A défaut de l’amiable consensualité ou du refus d’une des parties de participer à l’établissement de l’état des lieux, la partie la plus diligente pourra saisir un huissier pour effectuer un constat (art 3 de la loi de 89).
Attention Le caractère contradictoire résulte en principe de la signature par chacune des parties (C. cass. 3e civ, 10/10/01/1995, n° 93-12300) votre signature attestera donc que le contradictoire a été respecté. Il ne faut pas signer un état des lieux qui comporte des mentions que vous contestez sans que vos contestations n’aient été actées.
Dans ce cas du constat d'état des lieux dressé par un huissier, pour être considéré comme dressé contradictoirement il est nécessaire que les locataires et le propriétaire aient été appelés à participer aux constatations de l'huissier (C cass. 3e civ., 27/05/2003, n° 02-12253 publié au bulletin). C’est l’huissier qui doit aviser les parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.(art 3 de la loi de 89)
Attention : Dans le cas d’un constat d’état des lieux de sortie rédigé par huissier il est important pour le locataire d’être présent. Il pourra ainsi faire des déclarations qui seront consignées dans le constat et qui concernent l’état de restitution du logement ;par exemple certaines dégradations qui ne lui seraient pas imputables (sinistres dégât des eaux, travaux effectués par le propriétaire ou par la copropriété…), des faits de la responsabilité du propriétaire (travaux d’entretien, équipements vétustes non remplacés ….) etc.
Contenu
Ni la loi ni la règlementation n’ont définit la teneur de l’état des lieux
Il doit être le plus précis possible tant en ce qui concerne l’énumération des éléments de la location (pièces, équipements,…) que leur état objectif. Tous les défauts apparents doivent y être notés.
Conseil : Nous vous conseillons de procéder pour chaque pièce de la même façon en partant de la porte : état du sol, du mur de gauche, du mur du fond du mur de droite, du plafond, des ouvrants (portes, fenêtres, volets), du chauffage, de l’installation électrique (vérifier notamment avec une baladeuse le bon fonctionnement de toutes les prises et leur fixation)
Pour les cuisines, salles d’eau et WC vérification aussi de tous les éléments à disposition (fuites éventuelles) ainsi que des joints silicones autour des appareils.
Si l’eau, l’électricité ou le gaz ont été coupés mentionnez-le ainsi que l’impossibilité de procéder à un essai de fonctionnement.
Nous vous recommandons aussi de faire noter sur l’état des lieux le relevé de tous les compteurs des consommations (Electricité, gaz, eau froide, eau chaude, chauffage) cette mention permettra de justifier des index lors de votre entrée dans les lieux en cas de litige ultérieur.
Frais d’établissement
L’établissement de l’état des lieux par le propriétaire où son mandataire est sans frais pour le locataire en effet l’article 3 de la loi dispose qu’ « En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire »
En cas d’intervention d’un huissier
Si l’huissier est missionné par le bailleur ou le locataire à son seul profit et hors des conditions prévues à l’article 3 de la loi la rémunération de l’huissier est libre et est à la charge de celui qui l’a missionné.
En revanche la rémunération de l’huissier pour un constat d’état des lieux correspondant aux conditions de l’article 3 de la loi, est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en conseil d’état. Cette rémunération est prévue au n° 104 de l’annexe du décret 96-1080 du 12/12/1996, elle est de 153,16 € TTC (au 11/02/2012)
Attention à la manière dont vous solliciterez éventuellement l’intervention de l’huissier dans les conditions de l’article 3 de la loi. Précisez lui bien qu’il est requis au titre de l’article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 du fait que l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa de cette loi et qu’il doit convoquer les parties.
Valeur de l’état des lieux.
Un état des lieux contradictoire est un acte sous seing privé qui fait foi jusqu’à preuve contraire
Selon la 3° chambre de la Cour de cassation, un état des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le locataire est le constat d’une situation de fait (C. cass. 3° civ du 23/05/2002, n°01-00938) et ce jusqu’à preuve contraire ou à la démonstration que son contenu n’est pas exact (C. cass. 3e civ, 25/02/2004, n° 02-16589 ; C. cass, 3° civ, 23/05/2002 n° 00-13144)
Un état des lieux établit en présence du locataire mais non signé par lui peut être reconnu comme valide (C. cass. 3e civ. 14/10/1992, n° 91-10706), en cas de refus de signature, il conviendra donc d’adresser immédiatement au bailleur une lettre recommandée avec avis de réception donnant les raisons du refus de signature et le détail des contestations sur les mentions inscrites sur l’état
Défaut d’état des lieux
Selon l’article 1731 du Code civil : S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à apporter la preuve contraire.
Le défaut d’état des lieux de sortie ne permet pas au bailleur de justifier des sommes qu'il entend retenir sur le dépôt de garantie (C. cass, 3e civ. 08/01/1997, n° 95-11585 et C. cass., 21/02/2011, n° 10-11603)
Néanmoins selon l’article 3 de la loi de 89 : A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte.
Litiges
Selon l’article 20 de la loi de 89, les litiges concernant l’état des lieux relèvent de la compétence des commissions départementales de conciliation. La soumission du litige à ces commissions est facultative.
A défaut d’accord amiable spontané ou devant la commission départementale de conciliation il faudra saisir le juge de proximité compétent pour le lieu de situation de l’immeuble.
