DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie est réglemente par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il n’a aucun caractère obligatoire, il est exigé par une stipulation contractuelle puisque la loi précise : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location »

Le dépôt de garantie est à la libre disposition du bailleur et ne produit pas d’intérêt au profit du locataire.

En revanche toujours selon la loi « Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois »

On ne peut pas demander au locataire, en plus du dépôt de garantie ci-dessus définit:

• la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent (art. 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) ;
• la souscription d’une garantie autonome, qui est l’engagement d’une tierce personne au contrat de location de payer une somme déterminée au bailleur, afin de garantir ce dernier contre tout éventuel manquement du locataire (art. 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989)

Fonction

Le dépôt de garantie sert selon la loi à « garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire » (Confirmé par C. cass, 3° civ, 21/11/1990, n° 89-14827) et notamment garantir:

• Le paiement du loyer
• Le paiement des charges récupérables
• Le paiement des réparations locatives
• La remise en état des lieux

Montant

Toujours selon la loi « il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer en principal» (non compris les charges). Il ne doit pas faire l'objet d'une révision durant l'exécution du contrat de location initial ou renouvelé. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire.

Quand ?

Le dépôt de garantie est versé généralement au moment de la signature du bail.

Une clause résolutoire en cas de non-paiement du dépôt de garantie peut être stipulée dans le bail (art 24 de la loi de 89)

Par qui ?

Le dépôt de garantie est versé directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Notamment il est possibles d’obtenir, pour certains, le financement du dépôt de garantie par un loca-pass

A qui ?

Le dépôt de garantie est versé directement au bailleur ou éventuellement à son mandataire (Gérant)

Restitution

Le fait générateur de l'obligation de restituer est je jour de la restitution des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Le délai de restitution est de 2 mois.

Qui restitue ?

C’est le propriétaire en titre au moment de la restitution des clefs qui doit restituer le dépôt de garantie.

En cas de mutation (donation, vente)

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. »

Montant restitué

Le montant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, pourront être déduite du montant du dépôt de garantie versé par le locataire. Néanmoins toute retenue opérée devra être parfaitement justifiée (C. Cass. 3e civ., 15/02/2012, n° 11-13014)

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

Attention :De jurisprudence constante « l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation » (C. cass. 3e civ., 3/04/2001, n° 99-13668 : C. cass. 3e civ., 25/01/2006, n° 04-20726 : C. cass. 3e civ., 2/10/2007 n° 06-18142 ; C. Cass. 3e civ., 16/0/09/2008, n° 07-15789)

Cas particuliers

Dans le cas des immeubles HLM les tribunaux admettent que l’arrêté des comptes puisse nécessiter un délai supérieur à 2 mois. De même, lorsque le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété les tribunaux admettent qu’il faille attendre la reddition des comptes du syndic avant de pouvoir effectuer l’arrêté des comptes de charges du locataire.

La réponse à une question écrite n° 85014 publiée au JO AN du 20*06/2006, page 6578 précise que : « C'est pourquoi les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle. »

Litiges

En cas de litige, la commission départementale de conciliation peut être saisie (Art 20 loi de 89)

Les litiges concernant le dépôt de garantie d’un montant inférieur ou égal à 4.000 euros relèvent de la compétence du juge de proximité (COJ art. R 231-4). et au-dessus du juge d’instance (COJ art. R 221-38)

L’action en restitution du dépôt de garantie est soumise à la prescription de droit commun qui est de cinq ans (C. civ., art. 2224).