Commission départementale de conciliation

 

Loi 89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n°2001-653 du 19 juillet 2001- Circulaire n° 2002-38/UHC/DH2/15 du 3 mai 2002

En application de l’article 20 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Il existe dans chaque département une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires en nombre égal, dont la compétence porte sur les :

- Litiges relatifs aux augmentations de loyer en application

1. des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la loi du 6 juillet 1989
2. des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 (baux de « sortie » de la loi de 1948)
3. de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 (Remise à niveau des loyers manifestement sous-évalués dans le parc privé).

- litiges relatifs

1. à la délivrance d’un logement décent et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (1° al, art 6, loi 89-462)
2. à l’état des lieux, (8° alinéa, art 3 loi 89-462)
3. au dépôt de garantie, (art 22 loi 89-462)
4. aux charges locatives (art 23 loi 89-462 et L442-3 du CCH)
5. aux réparations (art 6 c, 7 d, de la loi n° 89–462).
6. aux congés délivrés en application de l’article 15 de la loi 89-462

- difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux, du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement d’un immeuble (respectivement articles 41 ter, 42 et 44 bis de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986).

- l’examen des litiges relatifs aux logements meublés à usage de résidence principale (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-11)

Concernant les réparations, certaines CDC s’en tiennent à la lettre de la circulaire n° 2002-38/UHC/DH2/15 du 3 mai 2002 qui précise que seules les réparations locatives sont de la compétence de la commission et en déduisent que toutes les réparations à la charge du bailleur sont exclues du champ de la compétence de la CDC. Une réponse ministérielle AN-12° législature, n° 30861 du 25/05/2004 a précisé que la circulaire exclue en fait « les travaux autres que les réparations qui incombent au bailleur, en vertu de l’obligation, prévue au c, de l’article 6 de la loi précitée de 1989 ». En effet l’article 20 de la loi ne fait aucune distinction entre les réparations à la charge du locataire et celles à la charge du bailleur et cette même circulaire cite l’article 6, c de la loi qui concerne justement les réparations incombant au bailleur.

Les litiges relatifs au loyer ne concernent que le parc privé ; les litiges relatifs aux états des lieux, dépôts de garantie, charges et réparations locatives peuvent émaner soit du parc social soit du parc privé.

La saisine de la commission est facultative sauf pour les litiges relatifs aux loyers manifestement sous-évalués en application de l’article 17 c de la loi de 1989 pour lesquels c’est un préalable obligatoire à la saisine du juge.

La commission a pour mission essentielle, dans la mesure du possible, de concilier les parties Elle doit le faire en s’entourant de toutes les garanties nécessaires sur la base des éléments dont elle dispose et des documents fournis par les parties et en tenant compte de la volonté de ces dernières de trouver un règlement au conflit qui les oppose.

La commission s’efforce de concilier les parties. Après l’examen de chaque affaire le secrétariat de la commission établit un document reprenant l’exposé du litige et en cas de conciliation en séance les termes de cette conciliation et les points de désaccord pouvant subsister.

Le document de conciliation est signé par le président de séance, cosigné par un membre de la commission du collège autre que celui du président de séance il est aussi signé par les parties et un exemplaire original est remis à chaque partie à l’issue de la séance.

À défaut de conciliation entre les parties, la commission rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission, voir celle de chacun des collèges.

Le document est en général adressé aux parties par voie postale ou remis en fin de séance à chaque partie en cas d’accord.

La commission n’a aucun pouvoir juridictionnel pour trancher le litige.

Pour saisir la commission :

Pour le règlement des litiges individuels, la commission ne peut être saisie que par le bailleur ou par le locataire et pour celui des difficultés collectives, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.

Le demandeur doit saisir la commission du département où est situé le logement concerné par le litige ou la difficulté par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat. (art 7 décret 2001-653)

La saisine de la commission doit être formulée en double exemplaire et adressée par lettre recommandée avec avis de réception à son secrétariat, à la DRHIL. Elle doit indiquer les nom, qualité et adresse du demandeur, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté.

Adresse pour les Hauts de Seine (92) :

Dans tous les cas, la lettre de saisine doit être accompagnée de la copie du bail et en outre :

• pour les litiges autres que sur la révision du loyer et pour les difficultés, doit être jointe la lettre de réclamation adressée par le demandeur à la partie adverse sur l’objet du différend ;
• pour la révision du loyer, les éléments de référence complets qui servent au bailleur pour proposer une augmentation de loyer ainsi que la proposition d’augmentation du loyer faite par le bailleur à son locataire doivent être joints à la lettre de saisine.

Pour les litiges concernant (section A)

l’état des lieux : la lettre de saisine de la commission devra être accompagnée du bail, des états des lieux d’entrée et de sortie et des courriers de réclamation

 

le dépôt de garantie : la lettre de saisine devra être accompagnée du bail, des courriers de réclamation et de la LR AR de mise en demeure

 

les charges locatives : pour les saisines concernant la régularisation annuelle des charges, l’état détaillé par nature de charges et la consultation des pièces justificatives, le locataire produira le bail, les lettres de demande et les LR AR de mise en demeure

 

les réparations locatives : les réparations locatives en fin de bail doivent être justifiées par l’aggravation de l’état du bien en comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie avec application d’une éventuelle vétusté.

 

Un reportage photographique et des attestations de témoignage preuves être un plus à apporter le jour de la réunion de la commission.

 

Le propriétaire n’a aucune obligation de justifier de la réalisation de travaux ou d’une facture, un devis ou une évaluation du préjudice par un professionnel suffit.

 

Lorsque le litige concerne plusieurs des points ci-dessus, la lettre de saisine regroupera tous les motifs et ne seront joins qu’une seule copie du bail, des états des lieux et de chaque courrier.

Attention : ne joindre à la lettre de saisine que des photocopies des pièces, les originaux seront apportés le jour de la réunion de la commission.

Pour vous aider à rédiger nous vous proposons des modèles de demande de convocation.

 

Pour les litiges concernant les augmentations des loyers (Section B)

En cas de refus du locataire lorsque le propriétaire prétend remettre à niveau un loyer sous évalué, ce bailleur doit obligatoirement saisir la Commission départementale de conciliation avant toute saisine du juge.

Il faut avoir en tête que les références fournies par les bailleurs doivent tenir compte des trois éléments de comparabilité suivants :

• d’une part, il convient de choisir les logements de référence dans le voisinage : il s’agira bien souvent du même quartier ou du même immeuble, toutefois, faute de précision dans la loi, la notion de voisinage n’implique pas une stricte limitation géographique et relèvera avant tout des circonstances de fait locales ;
• d’autre part, ces références doivent être constituées au moins pour les 2/3 de locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans ;
• enfin, il convient de tenir compte de l’ensemble des éléments qui caractérisent un logement, tant en ce qui concerne la qualité technique de la construction (qualité, isolation, état d’entretien, éléments d’équipements, etc.) que les caractéristiques propres du logement (confort, environnement, exposition, étage, etc.).

Le locataire qui s’oppose à l’augmentation proposée doit vérifier toutes les références produite par le propriétaire et que celles-ci sont bien comparables au regard des points ci-dessus

Par exemple concernant le voisinage les références proposées sont, ou ne sont pas dans le même quartier, sont ou ne sont pas positionnées de manière semblable pour les écoles, les commerces, les transports, les aires de loisir, les espaces verts etc.

Il faut ensuite comparer l’immeuble : la qualité, l’isolation, état d’entretien (pannes répétitives des ascenseurs, du chauffage, peintures dégradées, dégât des eaux répétitifs), élément d’équipement (ascenseur, chauffage, gardien…

Puis comparer le logement aux logements proposés en comparaison : confort (chauffage, installations sanitaires, exposition, étage, vitrages isolants…

Enfin vérifier que les 2/3 des références concernent des logements dont les locataires sont depuis au moins 3 ans.

Le locataire qui s’oppose à l’augmentation proposée pourra utiliser tous moyens pour démontrer que les références proposées sont non probantes, reportages photo, attestations de témoignage…

Le locataire pourra aussi produire ses propres références comparatives prouvant que le loyer n’est pas sous-évalué. Pour ce faire il peut se rendre à l’OLAP 5 rue Leblanc - 75015 Paris, visiter les agences de location, consulter les sites internet spécialisés et les annonces dans la presse.

Assistance et représentation

Les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat qui n’aura pas d’obligation de détenir un mandat.

Les parties peuvent se faire assister lors de la réunion par toute personne de leur choix (famille, association, technicien, assureur… sans formalité.

Les parties peuvent se faire représenter par toute personne de leur choix mais le représentant, s’il n’est pas avocat, devra présenter à la commission un mandat exprès de conciliation.

Attention : les membres titulaires ou suppléants de la commission ne peuvent ni représenter ni assister l’une des parties

Le mandat général de gestion des administrateurs de bien, sauf exception, ne renferme pas celui de transiger et/ou de concilier.ni celui de se faire substituer par un de leurs employés.

Rendre le document de conciliation exécutoire

Comme pour tout autre accord de conciliation, transaction, chacune des parties peut demander au juge de donner force exécutoire au document de conciliation au titre du dernier alinéa de l’article 384 du Code de procédure civile qui dispose qu’« Il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence ».

Il résulte de l’apposition de la formule exécutoire sur l’accord de conciliation ou de l’ordonnance du juge d’instance rendant cet accord exécutoire que si les engagements pris n’étaient pas respectés par l’une des parties, l’autre partie pourrait, en vertu de l’accord devenu titre exécutoire, faire procéder à des mesures d’exécution forcées sans avoir besoin d’obtenir un jugement.