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LA REVALORISATION ANNUELLE DES LOYERS

Le contrat de location qui est établi par écrit doit préciser les « règles de révision éventuelles » du loyer. Il résulte de ce texte qu'une revalorisation ne peut être appliquée automatiquement sans que cela soit stipulé sur le bail ( Art 3 loi 89-462 du 6 juillet 1989)

La réévaluation applicable au loyer est celle stipulée sur le bail sauf si les stipulations sont contraires aux dispositions d'ordre public de la loi.

Il résulte de l'article 17d de la loi du 6 juillrt 1989 que la révision ne peut intervenir que chaque année à la date stipulée sur le bail ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de clause de révision, le locataire garde le même montant de loyer pendat toute la durée du bail ((Cass. 3e civ., 4 oct. 1995, no 93-20.461 , Fiette Briquet c/ Vaquer : Bull. civ. III, no 211 ; Administrer, mai 1996, p. 40, obs. V. Canu).

Néanmoins un locataire qui accepterait la réévaluation de son loyer, sans que la clause ne figure dans son bail, pourrait se voir opposer une acceptation tacite (Cour d'appel de Lyon - Audience publique du mardi 13 mai 2008 - N° de RG: 07/00030), il est donc important de vérifier à chaque augmentation le bien fondé de celle-ci afin de pouvoir la contester.

Si le bail contient une clause simple de revalorisation, le réajustement du loyer doit se faire à l'initiative du bailleur, il peut être déduit d'une inaction constante de celui-ci qu'il a renoncé tacitement à appliquer la clause.

Une clause du bail qui stipulerait que la revalorisation annuelle du loyer s'appliquerait de plein droit sans être subordonnée à un acte volontaire du bailleur aurait toujours vocation à s'appliquer, même en cas d'inaction du bailleur qui ne pourrait être considérée comme une renonciation à l'indexation. (Cass. 3e civ., 17 avr. 1991, no 89-19.951, Dehbi c/ Goutte-Toquet :  Loyers et copr. 1996, no 369).

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