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Copropriété et Syndicat des copropriétaires

 

Un statut légal et réglementaire obligatoire

Selon l’article 1° de la loi 65-557 du 10 juillet 1965

« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes »

Des articles de la loi et du décret sont d’ordre public comme en dispose l’article 43 de la loi.

Ce sont :

  • Pour la loi les articles : 6 à 37, 41-1 à 42 et 46
  • Pour le décret seul l’article 2 n’est pas d’ordre public

Néanmoins la mise en œuvre de cet ordre public se heurte à certaines difficultés qui seront expliquées aux chapitres concernés.

Les bases légales et réglementaires sont (non exhaustif) ;

Statut

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
  • Décret n° 67-223du 17 mars 1967

Etat descriptif de division

Syndic

Charges

  • Décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 relatif aux modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété

 

Immatriculation des syndicats CCH Art L 711-1 à L 711-7

Vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété CCH Art L 721-1 à L 721-3

Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété. CCH Art L731-1 à L731-5

Opérations de requalification des copropriétés dégradées CCH Art L741-1 à L741-2

 

Les bases contractuelles sont :

  • Le règlement de copropriété
  • Le contrat de syndic

L’état descriptif de division qui n’est en principe pas contractuel mais un document technique à l’usage du fichier immobilier

 

Pour de nombreuses situations et litiges nous allons souvent nous trouver confrontés aux principes de séparation des contrats de l'article 1199 du code civil. Ce principe prévaut sur tous raisonnements qui pourraient faire penser à une solution différente

  • Le contrat de syndic ne concerne que les relations entre le syndicat et le syndic. Par exemple, le syndic ne peut justifier une facturation à un copropriétaire en se basant sur son contrat
  • Le règlement de copropriété ne concerne que les rapports entre le syndicat et les copropriétaires et les copropriétaires entre eux
  • Il n'y a aucun lien contractuel directe entre le syndic et les copropriétaires

 

Le syndicat (Loi art 14)

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

 

Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

 

AFUL - ASL

Des associations foncières urbaines (AFUL, ASL) peuvent avoir pour objet, par exemple : La construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d'agrément et dans ce cadre regrouper des copropriétés distinctes pour gérer ces équipements communs mais ne sont pas, elles-mêmes, soumises au statut de la copropriété. Leur fonctionnement relève des articles L 322-1 à L 322-16 du Code de l’urbanisme.

 

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