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LES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL

 

Qui peut être membre

« Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. » (Article 21 de la loi)

Cette liste est limitative et il en résulte que ceux qui ne sont pas copropriétaires (même détenteurs d’un pouvoir), les locataires, les concubins, les ascendants, descendants parents et alliés, autre que les conjoints, ne peuvent être membre du conseil syndical comme : Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical (même article).

Les membres du Conseil syndical sont nommés et révoqués par l’assemblée à la majorité de tous les copropriétaires (Article L 25, c).

 En vertu des dispositions d'ordre public de l'art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 tout copropriétaire peut être désigné par l'assemblée générale comme membre du conseil syndical, la clause du règlement de copropriété prévoyant que les fonctions de membre du conseil syndical ne pouvaient être exercées que par des copropriétaires à jour de leurs obligations financières envers le syndicat doit être réputée non écrite (C. cass. 3e civ. 18 décembre 2002: n° 01-12.269) Toute décision de l’assemblée dans le même sens serait aussi illégale.

 

Il faut être candidat

Pour être élu en tant que membre du conseil syndical il faut y être candidat comme il résulte de l’article 21 de la loi (3e Civ. - 16 mars 2011-N° 10-10553. - CA Paris, 19 juin 2008).

La candidature doit être explicite et ne peut se déduire implicitement de la non contestation de son élection par le membre élu (C. casse. 3e civ., n° 10-10553)

Les candidats peuvent faire acte de candidature pendant l’assemblée

Même pour sa réélection le copropriétaire qui souhaite poursuivre sa participation doit faire de nouveau acte exprès de candidature.

 

Candidature du conjoint d’un copropriétaire (y compris PACS)

Celui-ci doit non seulement faire acte de candidature mais doit aussi être titulaire d’un mandat de son conjoint copropriétaire l’autorisant à se présenter (CA PARIS, Ch 23, sec B, 26 octobre 2000, N° 2000/07252 ; CA Rouen, 1re ch. civ. cab. 1, 30 mars 2005, Cab.)

 

Nombre de membres

La loi ne prévoit pas de nombre minimum ou maximum de membres au conseil syndical

En revanche le règlement de copropriété peut réglementer le nombre de membres qu’il devra compter et dans ce cas l’assemblée devra se conformer aux stipulations du règlement et notamment l’assemblée générale ne pourra le modifier au moment de la désignation de ceux-ci (C cass. 3e civ., 21 juin 2006, n° 05-15752)

 

Membres suppléants

« Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires » (Art 25 du décret).

« En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent. » (Art 25 du décret)

Il est important de procéder à la nomination de membres suppléants. En effet cette désignation permet qu’en cas de vacance d’un ou plusieurs postes le Conseil reste constitué.

Le membre suppléant ne peut remplacer que lors d’une vacance définitive, la loi ne permet pas de remplacer le membre momentanément absent

 

Le mandat

« Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables. » (Art 22 du décret)

Le mandat débute à la date prévue par la décision de nomination prise par l’assemblée et à défaut dès le jour de la nomination.

Le mandat prend fin par l’arrivée de son terme, par la démission ou par la perte de la qualité de copropriétaire.

Lorsqu’un conseiller arrive en fin de mandat, son poste se trouve vacant, il ne démissionne pas et ne peut demander la prorogation de son mandat, son poste devient vacant et l’assemblée procède à une nouvelle nomination. Le conseiller arrivé en fin de mandat peut, bien entendu, se représenter pour un nouveau mandat.

 

Bénévolat des fonctions :

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération (Art D 27)

Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission d’un membre du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et remboursées par le syndic (Art D 27).

 

Responsabilité du conseiller syndical

Les membres du conseil syndical sont les mandataires bénévoles du syndicat. Ils sont donc susceptibles de voir leur responsabilité engagée vis-à-vis de celui-ci pour les fautes qu’ils ont pu commettre dans l’exercice de leurs fonctions.

Par exemple en ayant insuffisamment contrôlé la gestion du syndic, voire même pour collusion frauduleuse avec celui-ci.

En revanche ces fautes doivent être appréciées comme celles d’un mandataire non rémunéré, donc moins rigoureusement que si elles avaient été commises par un mandataire ayant reçu un salaire ou des honoraires (C. civ., art. 1992, al. 2).

Le Conseil syndical étant dépourvu de personnalité juridique, les copropriétaires ne peuvent poursuivre que les membres du conseil syndical, (Rép. min. no 19764 : JO Sénat Q, 9 mars 2000, P. 888) et uniquement sur le terrain délictuel des articles 1240 et suivants du code civil, (CA Paris, 18 févr. 1994).

Néanmoins on peut constater que les fautes commises par le conseil syndical sont peu nombreuses et rarement sanctionnées au regard de la gratuité du mandat et de leur rôle consultatif. En revanche la mise en œuvre d’une délégation de l’assemblée peut engendrer une responsabilité directe notamment s’il a volontairement agi dans un intérêt contraire à celui de la copropriété (CA Paris, 23e ch. A, 4 avr. 2000)

Comme le préconise la commission relative à la copropriété, dans sa 13° recommandation, il faudra veiller à ce que la police d’assurance de l’immeuble couvre la responsabilité des membres du conseil syndical.

 

Désignation des membres par le juge
 
En l'absence de décision de l'assemblée, le dernier alinéa de l’article 21 de la loi prévoit la possibilité de désignation par le juge des membres du conseil syndical.
Ce texte doit être complété par l'article 48 du décret qui fixe la procédure pour saisir le président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, par voie de requête qui peut être présentée par le syndic, un copropriétaire ou plusieurs copropriétaires.
 
Cette désignation doit être faite « avec l'acceptation des intéressés ».
 
Cette procédure est à déconseiller en l’absence de motifs importants. 
 
 

En présence d’un syndicat secondaire

 Les copropriétaires regroupés en syndicat secondaire désignent leurs représentants au sein du conseil syndical principal au cours de l'assemblée générale du syndicat secondaire.

Cette représentation relève du dernier al de l’article 22 et de l’article 24 du décret

Il en résulte que le nombre des postes attribués au(x) syndicats secondaires est proportionnel au nombre de tantièmes de copropriété qu’il possède par rapport à la totalité des tantièmes de l'immeuble

Le nombre de voix attribuées aux représentants du syndicat secondaire relève des stipulations du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée du syndicat principal.

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