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ACTUALITÉ DE LA COPROPRIÉTÉ

Nouvelles dispositions

 

Consultation et copie des pièces justificatives des charges à partir du 01/04/2016

Un nouveau décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 relatif aux modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété a modifié les articles 9 et 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et crée dans ce décret un nouvel article 9-1

Ces modifications concernent la consultation et la délivrance de copies des pièces justificatives des charges.

Selon le nouvel Art. 9-1 du décret

Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical. »

Tout copropriétaire pourra obtenir à ses frais la copie des pièces justificatives des charges au titre des articles 9, 9-1 et 33 du décret 67-223.

 

Dématérialisation des Notification et Mises en demeure

Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 ( NOR: JUSC1513225D) relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis a été publié au JO n° 0246 du 23/10/2015.

Entrée en vigueur le 24 octobre 2015

L’objet de ce décret est la mise en œuvre de la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le formalisme du droit de la copropriété génère des coûts importants, liés notamment aux frais d'envoi des convocations d'assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d'assemblées générales et de mises en demeure.

Le présent décret a pour objet d'adapter le droit de la copropriété à l'évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Le décret complète l'article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 afin que le syndic dispose d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois.

Il modifie l'article 64 de ce décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique et supprime la référence à la télécopie, cette technique de notification n'offrant qu'un faible niveau de sécurité juridique.

Il crée quatre articles, 64-1 à 64-4, afin de préciser les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation.

Il modifie l'article 65 afin que les copropriétaires, ayant au préalable manifesté leur accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée, notifient au syndic leur adresse électronique.

 

 

Décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis  - NOR: JUSC0913904D

 

Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels  - NOR: ECEC1007420A

 

Installation de vidéo surveillance

Réponse (Réponse publiée au JO le : 08/12/2009 page : 11791) 

Dans le cadre de l'installation d'un système de vidéosurveillance, le syndicat des copropriétaires devra, préalablement au vote de son installation, se renseigner auprès de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) sur les démarches à accomplir. Si le système de vidéosurveillance est installé dans un lieu exclusivement privé, ne comportant que des habitations, une simple déclaration préalable à la CNIL peut suffire. En revanche, si le système est installé dans un lieu ouvert au public, par exemple un syndicat de copropriétaires comportant des locaux commerciaux ou d'activités, le syndicat doit également obtenir une autorisation préfectorale et informer les personnes extérieures à la copropriété de l'existence d'un système de vidéosurveillance, en application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 d'orientation et de programmation relative à la sécurité, ainsi que du décret n° 96-926 du 17 octobre 1996 modifié, pris pour leur application. Concernant la décision d'installer un système de vidéosurveillance, l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont votés par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les travaux d'installation d'un système de vidéosurveillance dans les parties communes, qui visent précisément à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, sont donc votés par l'assemblée générale à la majorité prévue à l'article 25. Toutefois, lorsque des travaux devant être votés à la majorité de l'article 25, bien que non adoptés selon cette majorité, ont été accueillis favorablement par le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l'article 25-1 prévoit que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés, en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque les travaux n'ont pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Individualisation des consommations d’eau

Réponse (Réponse publiée au JO le : 08/12/2009 page : 1179)

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a simplifié la prise de décision, par l'assemblée générale, de l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. Désormais, l'article 25 alinéa m de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet de voter à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la décision d'installer des compteurs divisionnaires d'eau froide, afin de répartir les charges selon la consommation réelle de chaque copropriétaire. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 prévoit que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents ou représentés, en procédant immédiatement à un second vote. Si le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai maximal de trois mois peut statuer à la majorité de l'article 24. Dans ces conditions, il appartient à l'assemblée générale de décider, selon un processus simplifié, de l'installation de compteurs divisionnaires d'eau froide, sans qu'une obligation d'installation de tels compteurs par voie législative ne soit actuellement envisagée.

Diagnostic immobilier

08/10/2008 - LOI CARREZ  (l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) - La 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 08/10/2008 ( n° 07-16.540) dans la droite ligne des ses jurisprudences antérieures (notamment 3° Civ 6/06/07, 27/03/2008) réaffirme qu’un droit sur une partie commune à jouissance privative n’étant pas  un droit de propriété , la superficie de cette partie commune à usage privatif doit être exclue du mesurage « Loi Carrez »

Syndic

09/09/2009 - Par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui le désignait en tant que syndic de la copropriété, celui-ci n’a plus cette qualité lors de la convocation de toute assemblée postérieure qui peut de ce fait être annulée. (C. cass. 3° Ch. civ. 09/09/09, n° 08-10365)

30/03/2008 –  La cour n’a toujours pas changé d’avis. A l’occasion d’une vente, le syndic ne peut réclamer à un copropriétaire des honoraires, en se fondant sur les clauses de son contrat qu’il a conclu avec le syndicat. Ce contrat ne liant que le syndicat et le syndic. (C. cass. 3° Ch. civ. 30/03/08, n° 07-10750)

Charges

14/05/2009 – Modification  art 10-1 Sauf si le juge en décide autrement, un copropriétaire  qui gagne son procès contre le syndicat est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais engendrés par la procédure, même en l’absence de demande de sa part.(Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, JO 13 mai)

Conseil syndical

14/05/2009 – Modification art 21. Les partenaires pacsés sont éligibles au conseil syndical .(Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, JO 13 mai)

Travaux

14/05/2009 – Modification de l’article 9 de la loi.

« Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30. » .(Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, JO 13 mai)

17/06/2009 - Le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer par avance des dommages que causeraient aux parties privatives des copropriétaires des travaux d'entretien des parties communes par la décision votée par l’assemblée générale (C. cass. 3° Ch. civ. 17/06/2009, n° 08-16144)

17/06/2009 - Le copropriétaire qui coffre, à des fins esthétiques, les canalisations communes en violation du règlement de copropriété, doit supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui. (C. cas. 3° Ch. civ. 17/06/2009, n° 08-16144)

Parties communes – Parties privatives

Canalisations

Les canalisations desservant l'appartement d'un copropriétaire jusqu'à leur branchement sur les canalisations communes sont des parties privatives (C. cas. 3° Ch. civ. 17/06/2009, n° 08-16144)

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COPROPRIETE - PRESCRIPTION et autres délais

Principaux délais

Attention au titre de l'article 43 de la loi : "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites". Cela signifie qu'elles sont d'ordre public et qu'il n'est pas possible de les modifier par une décision d'assemblée ou par une stipulation contraire du règlement de copropriété.

 

Prescription décennale

C’est la prescription générale de la copropriété : 10 ans (Art 42 1° al de la loi)

Cette prescription concerne les litiges entre le syndicat et les copropriétaires et les copropriétaires entre eux

 

Donc notamment celles concernant

  1. Droit et obligations respectives du syndicat, du syndic, des copropriétaires
  2. Application du règlement de copropriété (point de départ : jour de l’infraction)
  3. Irrégularité de travaux relevant de l’article 25 de la loi
  4. Abus de jouissance des parties communes
  5. Charges de copropriété notamment paiement et répétition de l’indu
  6. Responsabilité délictuelle du syndicat ou du syndic (point de départ : jour ou la cause du désordre a été révélée à la victime)
  7. Contestation de la décision d’AG refusant d’accorder une autorisation de travaux relevant de l’article 25 de la loi.( C. Cass. 3e civ., 29/03/2011, n° 10-14.426, C. cass. 3e civ., 16/12/2009, n° 09-12.654)
  8. Contestation d’une décision d’AG assimilable à une clause réputée non écrite (C. cass. 3e civ. 27/09/2000, n° 98-22792)

Cette prescription décennale s’applique même en l’absence de règlement de copropriété (C. cass. 3e civ. 15/11/1989, 87-15213)

 

2 Mois pour les Assemblée générale

Contestation d’une assemblée ou d’une décision d’une assemblée générale délai préfix : 2 Mois (Art 42 2° al de la loi) 

Toute action engagée passé ce délai est irrecevable à l’exception des points 7 et 8 ci-dessus qui relèvent de la prescription décennale.

 

Autres prescription abrégée

 

5 ans

- Révision de la répartition des charges dans les conditions de l’al 1° de l’article 12 de la loi (point de départ : jour de la publication au fichier immobilier

- Inscription d’hypothèque légale, prévue à l’article 19 de la loi, qui ne peut concerner que des créances échues depuis moins de 5 an

 

2 ans

Révision de la répartition des charges dans les conditions de l’al 2° de l’article 12 de la loi (point de départ : jour de la première mutation du lot)

 

1 an

Action en diminution du prix (loi Chatel) pour superficie inférieure à 1/20° Article 46 de la loi (point de départ signature de l’acte authentique)

 

1mois

Action en nullité de la vente d'un lot de copropriété, pour défaut de mention de la superficie, art. 46 de la loi).


 

Autres prescriptions non spécifiques à la copropriété

 

30 ans

Actions réelles concernant le droit de propriété (C. civ 2227 ) notamment

  • Nullité de la composition d’un lot
  • Restitution d’une appropriation indue
    • Lorsqu'un propriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s'approprier une partie commune de la copropriété, l'action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par trente ans. (C. cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n°  13-24.969)

Imprescriptibles

Action pour faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété (C.cass. 3e civ., 12/06/1991, 89-1833)

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